La plusvalía se dispara en las capitales y se ha convertido en uno de los factores que más está encareciendo el desarrollo de vivienda nueva. A los elevados precios del suelo, el aumento del coste de los materiales, la escasez de suelo finalista o el incremento de los gastos financieros se suma ahora un impuesto que ha experimentado un crecimiento sin precedentes en algunas de nuestras principales ciudades. Los datos son contundentes: desde 2020, la plusvalía municipal se ha incrementado un 650% en Madrid, un 500% en Sevilla, un 305% en Málaga y Zaragoza y un 275% en Barcelona. Son datos recogidos en un informe reciente elaborado para Asprima (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid), donde se dice que este aumento no responde tanto a una mayor revalorización del suelo, sino sobre todo a los cambios introducidos en el sistema de cálculo del impuesto y al incremento de los coeficientes que se aplican cuando el inmueble ha permanecido poco tiempo en propiedad, como ocurre habitualmente en las promociones de obra nueva. Pero, ¿qué es exactamente la plusvalía municipal? Es un impuesto que se paga cuando se vende, dona o hereda un inmueble y grava el incremento de valor que ha experimentado el suelo desde que se adquirió. Aunque el impuesto lo gestiona cada ayuntamiento y su cálculo puede variar, lo cierto es que en los últimos años su importe se ha incrementado de forma muy significativa en muchas de nuestras grandes ciudades, convirtiéndose en un coste cada vez más relevante dentro de cualquier operación inmobiliaria.

UN IMPUESTO QUE CADA VEZ SE NOTA MÁS

El incremento de la plusvalía tiene un impacto directo en la viabilidad de muchas promociones inmobiliarias. Al aumentar este impuesto asociado a la transmisión de los inmuebles, también se incrementan los costes que deben asumir los promotores, y como ocurre con cualquier otro gasto de una promoción, una parte termina trasladándose al precio final de las viviendas, en un mercado donde los márgenes son cada vez más ajustados. ¿Y qué soluciones habría? El debate no gira tanto en torno a la existencia del impuesto como a la forma en la que se calcula. Desde el sector inmobiliario se insiste en que el sistema actual no refleja siempre la evolución real del valor del suelo y que, además, se aplican criterios similares a mercados con realidades completamente diferentes. No es lo mismo desarrollar una promoción en una gran capital con una fuerte presión sobre la vivienda que hacerlo en municipios donde los precios apenas han evolucionado. Por otro lado, España tiene una particularidad respecto a otros países europeos: la acumulación de diferentes figuras tributarias que gravan el precio final. El resultado es que una parte significativa que paga el comprador no responde exclusivamente al valor del inmueble, sino también a la importante carga fiscal asociada a todo el proceso de desarrollo inmobiliario. Este escenario preocupa especialmente en un momento en el que el acceso a la vivienda continúa siendo una de las principales preocupaciones sociales, especialmente entre los menores de 35 años.

SOLUCIONES PARA ALIVIAR LA CARGA FISCAL

Desde el sector inmobiliario se plantea la necesidad de revisar la forma en que se calcula la plusvalía municipal para adaptarla mejor a la realidad del mercado. Entre las propuestas más habituales se encuentran ajustar el impuesto para que refleje de manera más precisa la ganancia real del suelo, introducir bonificaciones en determinadas promociones de vivienda o flexibilizar su aplicación en proyectos que contribuyan a aumentar la oferta residencial. El objetivo es encontrar un equilibrio entre la recaudación de los ayuntamientos y la necesidad de no encarecer aún más el acceso a la vivienda. En cualquier caso, parece que el debate sobre la vivienda ya no puede centrarse únicamente en el precio del suelo o en los tipos de interés; la fiscalidad también juega un papel decisivo.

Imagen 01: Ángela Ojeda

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