Reglamento europeo y alquiler turístico son dos conceptos que hasta hace poco podían parecer alejados entre sí, pero que ahora empiezan a relacionarse. La Unión Europea estudia establecer un marco común para regular los alquileres de corta duración. La propuesta no pretende prohibir los apartamentos turísticos ni imponer las mismas reglas en todos los países, sino ofrecer a las administraciones una forma de valorar la presión que ejerce este tipo de alquiler sobre el mercado residencial. La idea parte de una realidad que ya resulta difícil ignorar: en muchas ciudades y destinos turísticos la demanda de vivienda supera ampliamente la oferta disponible y el crecimiento de los alquileres de corta duración puede agravar esta situación. ¿Qué tendría que ocurrir para que una administración pudiera intervenir? Tendría que demostrar que el alquiler turístico lleva afectando a la disponibilidad de la vivienda durante un periodo prolongado. De esta manera, la regulación tendría en cuenta la situación concreta de cada zona; por poner un ejemplo, no se puede considerar que una vivienda turística tiene el mismo impacto en una localidad con gran oferta residencial que en un barrio céntrico de una gran ciudad. Hoy por hoy el alquiler turístico se ha convertido en una parte importante del turismo europeo. Durante 2025 se registraron cerca de 952 millones de pernoctaciones en la Unión Europea a través de plataformas de alquiler turístico, una cifra que da una idea de la dimensión alcanzada por esta actividad. La cuestión ahora es cómo compatibilizar el turismo con el acceso de los residentes a la vivienda.

PISOS TURÍSTICOS: NO ES EL ÚNICO PROBLEMA

Antes de atribuir al alquiler turístico toda la responsabilidad sobre el encarecimiento de la vivienda, conviene tener en cuenta que el problema es bastante más complejo. El precio del suelo, los costes de construcción, la escasez de vivienda nueva, la evolución de los salarios, los tipos de interés, los cambios demográficos o la existencia de viviendas vacías y segundas residencias también influyen en el mercado. De hecho, los alquileres de corta duración representan una proporción relativamente pequeña del parque residencial europeo en su conjunto. ¿Cuándo suponen un problema considerable? Cuando se concentran en determinadas ciudades, barrios o zonas turísticas. Allí, aunque el porcentaje sobre el total europeo sea reducido, el efecto sobre la vivienda puede ser mucho mayor. Una vivienda que se destina a alquiler turístico en una localidad con una amplia oferta residencial no tiene necesariamente las mismas consecuencias que otra situada en un barrio donde existe una fuerte demanda de alquiler y muy pocos pisos disponibles. Por eso, quizá la pregunta no debería ser si los pisos turísticos son responsables de la crisis de vivienda, sino cuándo pueden convertirse en un factor que la agrave. La propuesta europea parte precisamente de esta idea: analizar los datos de cada zona y permitir que las administraciones adopten medidas cuando puedan demostrar que la proliferación de alquileres de corta duración está reduciendo de forma significativa la oferta de vivienda habitual. Para los propietarios, esto puede tener una consecuencia importante: las condiciones para destinar una vivienda al alquiler turístico podrían depender cada vez más de la situación concreta del lugar donde se encuentre dicha vivienda.

ESPAÑA ADOPTA MEDIDAS

En España el debate tiene especial importancia porque algunas de las ciudades y destinos turísticos más populares del país soportan una elevada presión tanto turística como residencial. Las administraciones ya han empezado a actuar mediante diferentes fórmulas: limitación de nuevas licencias, controles sobre las viviendas destinadas a uso turístico, retirada de anuncios que no cumplen la normativa y cambios en las condiciones necesarias para desarrollar esta actividad. El asunto, sin embargo, no tiene una solución sencilla. Para un propietario, convertir una vivienda en alojamiento turístico puede resultar más rentable que destinarla a un alquiler convencional. Para una persona que busca piso, esa misma operación significa que existe una vivienda menos disponible para alquiler residencial. Y para una ciudad turística, los visitantes generan actividad económica y empleo, aunque también incrementan la presión sobre determinados servicios y sobre el mercado inmobiliario. Un posible marco comunitario no resolvería por sí solo ninguna de estas cuestiones, pero sí podría establecer unos criterios comunes para saber cuándo el número de viviendas turísticas hace necesario intervenir. La cuestión es determinar qué sucede cuando una actividad legal empieza a tener un impacto considerable sobre el mercado residencial de una zona concreta. Turismo y vivienda van a seguir compartiendo espacio en muchas ciudades europeas: el reto será evitar que el crecimiento de uno termine complicando demasiado el acceso al otro.

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