La vivienda de segunda mano desborda las previsiones y eleva su precio hasta unos niveles que nunca se habían visto. Así, en el segundo trimestre de 2025 la vivienda usada se encareció un 12,8%, el mayor incremento desde que hay registros. Son datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), que en el pasado mes de septiembre actualizó el índice de precios de la vivienda y dio a conocer el indicador referente a la vivienda de segunda mano en el segundo trimestre de 2025. Este indicador se situó en 173,9 puntos, el más alto que se haya registrado nunca. Hasta ahora el record estaba en el tercer trimestre de 2007, cuando el indicador de la vivienda de segunda mano registró 169,2 puntos. Hay que recordar que en aquellos tiempos estábamos inmersos en plena burbuja inmobiliaria, pero aún así las cifras han sido pulverizadas. Podemos decir que se ha rebasado un límite que hace unos años no se pensaba superar: ¿debemos asustarnos con la posibilidad de vivir una nueva burbuja inmobiliaria? Según los expertos en materia de vivienda, no. Enseguida veremos por qué, pero antes queremos recordar que el INE calcula el Índice de Precios de la Vivienda a partir de transacciones reales, estableciendo índices para cada vivienda después de comparar precios trimestralesy utilizar una media aritmética.

LA FIRMA DE HIPOTECAS Y LA ALTA DEMANDA DISPARAN LOS PRECIOS

Con respecto al indicador general de los precios de la vivienda, se sitúa actualmente en 178,1 puntos. Esto quiere decir que comprar una casa ahora mismo en España es un 78% más caro que hace una década. Si nos fijamos en el índice referido a la vivienda nueva, observamos que en junio se situó en 206 puntos, aunque hay que decir que con la vivienda nueva ya se superaron los registros de los tiempos de la burbuja en el año 2020. Por otra parte, los expertos recuerdan el empuje que tiene actualmente el comprador extranjero en nuestro país: se calcula que el 18% de las compraventas las realizan compradores extranjeros. Esto supone más de 130.000 operaciones concretadas al año por parte de compradores extranjeros (los registros más altos hasta la fecha). Como vemos, la demanda de vivienda que hay que satisfacer cada vez es más alta, lo cual provoca que los precios repunten cada trimestre. Podemos decir que en estos momentos las buenas condiciones hipotecarias existentes sumado a la alta demanda para comprar vivienda forman un cóctel perfecto para que los precios no dejen de subir.

SIN TEMOR A UNA NUEVA BURBUJA INMOBILIARIA

Si nos fijamos en vivienda de segunda mano, observamos que llevan produciéndose subidas en el precio de forma ininterrumpida desde 2023. El índice general de precios subió un 12,7% con respecto al segundo trimestre de 2024, y en total son ya más de 11 años consecutivos en los que este índice no deja de subir. La falta de oferta de vivienda de segunda mano estimula la subida; se calcula que entre 2021 y 2024 se produjo un déficit de 765.000 viviendas (esto es, hubieran sido necesarias 765.000 viviendas nuevas para satisfacer la demanda existente). Actualmente se construyen unas 100.000 casas nuevas al año, y se calcula que se necesitarían unas 240.000 para crear los nuevos hogares que hacen falta. Con eso y con todo, los expertos no creen que estemos cercanos a una nueva burbuja inmobiliaria. Hoy en día no hay un exceso de construcción como ocurriera en tiempos de la burbuja, y las hipotecas que conceden las entidades financieras están sujetas a condiciones razonables, pues se exige una capacidad económica al comprador que entonces no se pedía. Los expertos insisten en que actualmente las entidades financieras cumplen los criterios de solvencia que reclama el Banco Central Europeo, lo cual según ellos aleja el temor de una nueva burbuja inmobiliaria.

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