En 2025 hubo doce capitales españolas donde se vendieron más casas que nunca. Se trata de Badajoz, Bilbao, Cáceres, Córdoba, San Sebastián, Granada, Ourense, Pamplona, Segovia, Sevilla, Teruel y Vitoria, y el dato es importante pues en todas estas localidades se superaron las cifras de 2006, que hasta ahora eran las más elevadas que se habían registrado. Son todo datos ofrecidos por el Ministerio de Vivienda, que además informó de que en ocho provincias también se superaron las cifras de 2006: fue en Córdoba, Granada, Toledo, Cáceres, Ourense, Álava, Guipúzcoa y Vizcaya. Como ya hemos dicho muchas veces en este blog, la altísima demanda existente está agotando la reducida oferta de vivienda; el comprador es consciente de que si quiere adquirir una vivienda no tiene mucho tiempo para pensárselo, lo cual origina que el ritmo de transacciones no cese. Podría pensarse que nos acercamos a los tiempos de la burbuja inmobiliaria, pero aunque existen algunas señales de tensión en determinados mercados, la mayoría de analistas coincide en que el contexto actual es muy diferente al que precedió al estallido de la burbuja de mediados de los años 2000, como veremos más adelante.

752.098 OPERACIONES REALIZADAS  

En el año 2025 se concretaron 752.098 operaciones de compraventa, lo cual supone un aumento del 5% sobre las realizadas en 2024. Se trata de la cifra más alta en dieciocho años, sólo superada por cuatro momentos puntuales, todos ellos en tiempos de la burbuja inmobiliaria. La provincia donde hubo una mayor diferencia de casas vendidas respecto al año 2006 fue Vizcaya, con 3.407 compraventas más realizadas. El dato refleja la fortaleza actual del mercado inmobiliario en esa provincia, donde la actividad se ha intensificado notablemente respecto a los años de la burbuja. La combinación de una altísima demanda, un mercado laboral potente y una oferta residencial limitada ha contribuido a que las operaciones no hayan dejado de producirse en la capital vizcaína. Por ciudades, el primer lugar lo ocupa Granada, donde se realizaron 1.406 operaciones más que en 2006. La capital granadina es actualmente uno de los focos más importantes de Andalucía, impulsada por la demanda de la primera vivienda y el empuje del alquiler.

¿MIEDO A UNA NUEVA BURBUJA?

Los expertos en materia inmobiliaria no creen que nos encaminemos a una nueva burbuja inmobiliaria. El hecho de que ya nos tocara vivir una burbuja en España produce cierto temor, pero los expertos coinciden en que ahora hay una diferencia muy importante, y está en el crédito. Antes de la crisis de 2008, el acceso a la financiación era muy sencillo: las entidades concedían hipotecas con elevados porcentajes de financiación, plazos muy largos y criterios de riesgo más bien laxos. Hoy las condiciones de concesión de créditos son mucho más estrictas y los bancos aplican filtros más rigurosos sobre la solvencia de los compradores. Además, los tipos de interés están más altos, lo cual sirve de freno al calentamiento del mercado. Si antes la demanda estaba impulsada en gran medida por una abundante oferta de vivienda nueva y una financiación muy accesible, ahora el motor principal es una demanda muy intensa que absorbe con rapidez la limitada oferta de la que se dispone. Por una parte, hay muchos compradores que retrasaron la compra durante años por la incertidumbre económica que se padecía y ahora vuelven al mercado. Por otra, la vivienda se ha consolidado como valor refugio para muchos ahorradores e inversores debido a la inflación y la volatilidad de otros mercados financieros. Además, la oferta de ahora es mucho más reducida que la de los tiempos de la burbuja. La dinámica actual no es como la de entonces; ahora hay menos construcción y más ahorro acumulado, lo cual reduce notablemente el riesgo de que el escenario de una burbuja inmobiliaria se repita nuevamente.

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Imagen 02: Antonio Mora