Comprar vivienda nueva supone una diferencia notable, tanto en la compra que se realiza como en el precio de lo que se paga. Como muestra, un botón: según uno de los últimos estudios de la empresa tasadora Tinsa, comprar una vivienda nueva en España cuesta de media un 43% más que una de segunda mano. Concretamente, el precio se situó en 2.567 €/m2 en 2025, lo cual supone un 17% más del precio más alto que se registró en tiempos de la burbuja inmobiliaria. Esto no es extraño si tenemos en cuenta la absoluta escasez de vivienda nueva que tenemos en España, tal y como dijimos recientemente en este blog. En el último año la vivienda de obra nueva se encareció un 10,4%, una cifra que refleja tanto la escasez de oferta como la creciente demanda de viviendas modernas y bien ubicadas. Este aumento no solo afecta a quienes buscan comprar su primera vivienda, sino también a inversores y familias que planean mejorar sus hogares. ¿Cuáles son las causas de este encarecimiento? Por un lado, el incremento del coste de construcción: los materiales, la mano de obra y las regulaciones medioambientales han elevado significativamente los precios. Por otro, la demanda creciente en zonas urbanas, que no deja de producirse, presionando los precios al alza. Por último, las nuevas viviendas suelen incorporar sistemas de eficiencia energética, domótica y diseños innovadores, lo que las hace más atractivas y, a la vez, más costosas. Por todas estas razones, a veces suele decirse que la vivienda nueva casi se ha convertido en un artículo de lujo.

COMPRAR OBRA NUEVA, CADA VEZ MÁS COMPLICADO

Hace tiempo ya decíamos en este blog que comprar una casa de obra nueva en Madrid tenía un precio superior al millón de euros en una tercera parte de la ciudad. Comprar obra nueva cada vez resulta más complicado, lo cual hace que los compradores busquen soluciones, como viviendas de segunda mano reformadas, proyectos en las afueras de la ciudad o promociones con financiación flexible. Sin embargo, es una realidad que adquirir una vivienda nueva hoy está reservado a quienes pueden asumir un presupuesto más holgado. La obra nueva en Madrid y Barcelona, la costa cantábrica, Levante y las islas, suele superar los 3.000 €/m2. Son las zonas más costosas del país, pero si nos fijamos en el precio medio observamos que se sitúa en 2.567 €/m2 (un 17% más que en tiempos de la burbuja). Un dato significativo es el referente al esfuerzo financiero que implica comprar una vivienda nueva, estimado en un 43% de la renta disponible. Si nos vamos a ciudades muy demandadas por el comprador internacional, como pueden ser Benidorm o Marbella, el esfuerzo se sitúa casi en el 80%. Según el estudio de la tasadora, en casi el 75% de localidades analizadas, el esfuerzo superó el 35%. El dato es revelador, ya que la ley estatal de vivienda considera que una casa es asequible cuando no se supera el 30% de esfuerzo.

UN CRECIMIENTO MODERADO Y PRECIOS ALTOS

Según el estudio de Tinsa, si no tenemos en cuenta el encarecimiento del coste de la vida, la vivienda de obra nueva se ha revalorizado un 44% desde los precios mínimos que se alcanzaron a partir de la crisis de 2008. Por su parte, la vivienda de segunda mano se ha revalorizado un 21%. Esa diferencia de la que hablábamos se hace más palpable al comparar estas cifras; construir más obra nueva ayudaría a relajar los precios, pero ahora mismo no vamos en esa dirección. En 2025 la construcción de obra nueva aumentó un 8,8% en nuestro país, mientras que en 2024 había aumentado un 16,7%. Vemos, por tanto, que el mercado de la obra nueva combina un crecimiento moderado con precios altos. Respecto a las previsiones de futuro, se espera que en los próximos meses la obra nueva siga creciendo, pero de manera contenida. Por su parte, los precios se mantendrán altos debido a la limitada oferta y el coste de construcción.

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