Nuestro mercado residencial parece estar entrando en una nueva fase en la que el ritmo de crecimiento de los precios de la vivienda comienza a suavizarse. Después de un periodo reciente caracterizado por aumentos significativos en los precios de la vivienda, empiezan a observarse señales de desaceleración que apuntan a un cambio de tendencia. Como ya hemos dicho en este blog, durante el último año la fuerte demanda unida a una oferta limitada en muchas zonas impulsó los precios al alza de forma notable; sin embargo, este contexto está evolucionando. Actualmente la inversión inmobiliaria sigue a buen ritmo, pero factores como el encarecimiento de la financiación, una mayor cautela por parte de los compradores y un entorno económico más incierto están contribuyendo a que el mercado pierda algo de dinamismo. Para 2026 las previsiones apuntan a que los precios seguirán subiendo, pero a un ritmo más moderado. Esto quiere decir que no se espera una caída generalizada, sino más bien una etapa de estabilización progresiva. Este ajuste podría favorecer un mercado más equilibrado, donde tanto compradores como vendedores actúen con mayor prudencia. En definitiva, podemos decir que la vivienda se da un respiro, pues el sector inmobiliario español se encamina hacia una fase más madura, dejando atrás un ciclo de fuertes revalorizaciones para dar paso a un escenario de crecimiento más sostenible.

MADRID, EN FASE EXPANSIVA DE CRECIMIENTO

Según la consultora Gloval Analytics, se espera que en este 2026 los precios suban alrededor de un 7%, lo cual supone la mitad de lo que lo hizo en 2025. Las previsiones de la empresa consultora confirman el cambio de ciclo: estamos pasando de un periodo de fuertes revalorizaciones (el de 2025) a una desaceleración del ritmo de crecimiento, si bien no nos encontramos ante un mercado en retroceso. Por decirlo de otra forma, el mercado no se está enfriando de golpe, sino que ha pasado a una fase más contenida. Esta situación puede comprobarse con los datos de nuestras dos grandes ciudades: en Madrid y en Barcelona los precios subieron un 18,9 y un 14,5% respectivamente en 2025, y para 2026 se espera que esta subida se reduzca a la mitad, como hemos dicho. La consultora pone cifras para la subida: un 6,9% para Madrid y un 7,1% para Barcelona. Por otro lado, en 2025 el precio medio de la vivienda en la capital se situó en 5.218 €/m2; esto supuso una subida interanual del 18,9%. En la provincia el precio alcanzó los 3.468 €/m2, lo cual supuso un 18,2% más que en el mismo periodo de 2024. Por su parte, el precio medio de la vivienda en Barcelona se situó en 4.599 €/m2 (subió un 14,5% en interanual), y en la provincia la subida fue de 3.067 €/m2 (un aumento anual del 10,6%). De estos datos se desprende que Madrid es actualmente una ciudad más cara para vivir que Barcelona, al menos en términos medios, algo que no siempre ha sido así. En estos momentos Madrid se encuentra en una fase más expansiva de crecimiento, mientras que Barcelona crece, pero con más moderación.

SUBIDAS POR MUNICIPIOS

En Madrid, los municipios donde más subió la vivienda en 2025 fueron Fuenlabrada, con una subida del 25,5% (la más acusada de la comunidad), seguido de Móstoles (23,4% de subida), Coslada (21,4%) y Leganés (20,7%). Si nos fijamos en el valor real de la vivienda, observamos que Pozuelo de Alarcón es la localidad más cara, con un precio medio de 4.954 euros/m2, seguido de Alcobendas (4.490 euros/m2) y Majadahonda (4.446 euros/m2). En los municipios barceloneses, las mayores subidas fueron para Badalona (18,1% de subida), Sant Adrià de Besòs (17,2%) y Santa Coloma de Gramanet (16,3%). Estos datos ponen de manifiesto que el aumento de los precios de la vivienda se está extendiendo progresivamente hacia las localidades de la periferia de nuestras dos grandes ciudades. Podemos decir que el crecimiento de los precios se reparte cada vez más, pues lo que antes era un fenómeno principalmente urbano se está convirtiendo en un proceso metropolitano.

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