La compraventa de vivienda se enfría, como así lo reflejan los últimos datos de nuestro mercado inmobiliario. El primer trimestre del año se cerró con un descenso en las operaciones del 11,2%, pues se registraron 163.322 compraventas. Tras varios ejercicios marcados por una intensa actividad, el sector inmobiliario parece entrar en una etapa de mayor moderación, pero ¿estamos ante un cambio de tendencia o se trata de una vuelta a la normalidad tras años de crecimiento? ¿Qué implicaciones tiene esta situación para quienes están pensando en comprar o vender una vivienda? Aunque las cifras apuntan a una desaceleración de la actividad, es importante recalcar que el mercado sigue mostrándose sólido. Actualmente el número de compraventas sigue siendo elevado si lo comparamos con la media de la última década; conviene recordar que el sector inmobiliario suele evolucionar por ciclos y que, después de varios años de un crecimiento muy intenso, era previsible que se produjera cierto ajuste en el ritmo de las operaciones. Comprender las causas de este enfriamiento, así como las tendencias que podrían marcar los próximos meses, es fundamental para interpretar correctamente lo que está ocurriendo. Es cierto que el mercado se ha ralentizado, pero sigue apoyándose en una demanda significativa en la mayor parte del país. Por otro lado, la falta de oferta continúa siendo uno de los principales retos del sector.

EL MERCADO BAJA EL RITMO

La compraventa de vivienda alcanzó cifras muy elevadas durante los últimos ejercicios, impulsada por la recuperación económica, el ahorro acumulado durante la pandemia y unas condiciones hipotecarias especialmente favorables. Sin embargo, mantener ese nivel de actividad era complicado, como así lo demuestran los datos del primer trimestre del año. La vivienda de segunda mano retrocedió casi un 11%, mientras que la vivienda nueva descendió ligeramente. No obstante, conviene poner estos números en contexto. 2025 cerró el año con más de 750.000 compraventas, una cifra que no se veía desde antes de la crisis financiera de 2008. Es razonable pensar que parte de la actual desaceleración responde a una normalización tras varios años especialmente intensos. En muchas ciudades y áreas metropolitanas los precios han seguido creciendo a un ritmo superior al de los salarios, dificultando el acceso a la compra para una parte importante de la población. Esto ha reducido el número de compradores con capacidad de afrontar una operación inmobiliaria. Además, el esfuerzo financiero necesario para adquirir una vivienda ha aumentado, por lo que los compradores de hoy son más cautelosos y se lo piensan más antes de firmar una hipoteca. A esto se suma la falta de oferta; el Banco de España estima un déficit acumulado de cientos de miles de viviendas, especialmente en las grandes áreas urbanas y en los principales polos económicos del país. Esta combinación de demanda moderada y oferta insuficiente provoca que se vendan menos viviendas pero que los precios sigan resistiendo, a pesar de la desaceleración.

HACIA UNA ETAPA MÁS MODERADA

Los expertos creen que el mercado inmobiliario se encamina a una etapa de mayor moderación; sin embargo, es importante puntualizar que esta moderación no debe confundirse con crisis. A diferencia de lo ocurrido en 2008, hoy la demanda estructural de vivienda continúa siendo elevada y la creación de hogares sigue creciendo, mientras que la oferta resulta insuficiente para cubrir las necesidades existentes, como ya hemos dicho. Es por ello que no se espera un desplome generalizado de precios, sino más bien una estabilización progresiva del mercado. Es probable que el volumen de operaciones continúe ajustándose en los próximos meses; esto implicará que quienes quieran vender una vivienda deberán cuidar su estrategia. Para ello, la elección correcta del precio de venta y una comercialización profesional serán factores muy importantes. Podemos concluir que el mercado inmobiliario español ha entrado en una fase de mayor equilibrio; la compraventa se ha ralentizado, pero sigue en niveles históricamente elevados. Por todo ello, no estamos ante un cambio de ciclo; más bien nos dirigimos hacia un mercado más pausado, donde ya no habrá tanta urgencia y las decisiones podrán tomarse con más calma y menos presión.

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