Se estima que en España faltan 750.000 viviendas para cubrir la demanda que existe actualmente. Son cálculos del Banco de España, que advierte que este número podría crecer en el año 2028 hasta llegar al millón de viviendas si las tendencias demográficas y migratorias no cambian. Por otra parte, según el informe CaixaBank Research, se necesitarían más de 1.650.000 viviendas durante los próximos cinco años para cubrir las necesidades existentes. Y es que la demanda de vivienda crece más deprisa que la oferta; la llegada de población y la creación de nuevos hogares han aumentado las necesidades residenciales en nuestro país, sobre todo en las grandes ciudades y en las zonas con más actividad económica. Mientras tanto, la construcción no puede seguir el ritmo, y esa diferencia entre las viviendas que se necesitan y las que se ponen en el mercado provoca buena parte de las dificultades para comprar o alquilar una casa a un precio razonable. El sector inmobiliario considera que para corregir ese desequilibrio necesitamos aumentar la producción de viviendas, pero no es algo que pueda hacerse de un día para otro. La falta de suelo disponible, los largos plazos administrativos, la escasez de trabajadores y las dificultades de financiación frenan la puesta en marcha de nuevas promociones, lo cual impide que la oferta crezca al ritmo que exige la demanda.

MÁS VIVIENDAS EN LAS ZONAS CON MAYOR DEMANDA

El déficit residencial no afecta por igual a todas las comunidades autónomas. Según los análisis de BBVA Research, Murcia, Canarias y Comunidad Valenciana son las comunidades con más necesidad de vivienda acumulada en los últimos años, aunque Madrid y Cataluña también concentran una parte importante de la demanda. Y se espera que esa demanda siga creciendo. Esta situación obliga a prestar atención en las zonas donde se construye; las nuevas viviendas deben estar cerca de los puestos de trabajo y contar con buenos servicios y conexiones de transporte, pues de poco sirve promover grandes desarrollos residenciales si los habitantes de esas zonas tienen que recorrer largas distancias cada día para llegar a sus puestos de trabajo. Una de las opciones que se plantean es aprovechar mejor el suelo de las ciudades aumentando la altura de los edificios. También se sugiere estudiar la construcción de nuevos barrios en municipios próximos a las grandes capitales, siempre que éstos dispongan de infraestructuras suficientes y buenas comunicaciones. Además, hay que sumar el tiempo que transcurre desde que se planifica una actuación urbanística hasta que las viviendas están terminadas, pues los trámites pueden alargarse durante años, lo que retrasa la llegada de nuevas casas al mercado; por eso promotores y constructores reclaman procedimientos más rápidos y una normativa que proporcione mayor seguridad a las inversiones. La falta de trabajadores es otro de los problemas: el sector cuenta con menos mano de obra que antes y se necesita incorporar profesionales para aumentar la actividad. Además, las empresas deben disponer de financiación y capacidad suficiente para asumir más proyectos. Por todas estas cuestiones, parece claro que recuperar el ritmo de construcción que España necesita llevará tiempo, incluso aunque se agilicen los trámites y se facilite el desarrollo de suelo.

APROVECHAR LAS VIVIENDAS CONSTRUIDAS

Pero además de todo lo dicho, hay que recordar que la construcción de obra nueva no es la única vía para aumentar la oferta de vivienda. Conocer en profundidad la situación de las viviendas vacías permitiría identificar cuáles podrían volver a utilizarse. En algunos casos bastaría con realizar obras de acondicionamiento; en otros, sería necesario ofrecer garantías a los propietarios para que pusieran sus viviendas en alquiler. Sea como fuere, movilizar parte de este parque residencial podría aliviar la situación. La vivienda pública es otra de las cuestiones que están sobre la mesa. La incorporación de inmuebles procedentes de organismos estatales aumentaría la oferta disponible, pero también es necesario promover nuevas viviendas destinadas al alquiler asequible. Para ello se necesita suelo, financiación y planes que se mantengan en el tiempo. La ubicación y el precio de estas viviendas será determinante; si se ofrecen a precios que puedan ser asumidos por más familias, se conseguirá aliviar el problema. En resumen; para reducir el déficit de 750.000 viviendas, habrá que construir más, acortar los plazos urbanísticos y aprovechar mejor los inmuebles disponibles.

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Imagen 02: Santiago López-Pastor