La nueva ley de vivienda ya está en vigor en España y entre sus puntos calientes destaca el de la declaración de zonas tensionadas para limitar el precio del alquiler. Mucho se ha hablado de esta ley de vivienda y de las posibles consecuencias que podrían derivarse para el sistema inmobiliario español en caso de limitar los alquileres. Ahora la ley ya ha entrado en vigor con el nombre de Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, pero ¿cuáles son sus aspectos más destacados? ¿Qué implicaría limitar el precio del alquiler? ¿Afectará la ley a todos por igual? Respecto al precio del alquiler, seguramente lo más comentado de esta nueva ley, hay que decir que serán las autonomías quienes tendrán la capacidad de declarar zonas tensionadas donde se limite el precio del alquiler para los grandes propietarios que sean personas jurídicas. La ley también puede afectar a las rentas de los pequeños caseros en el caso de que su inmueble se encuentre en una zona tensionada, como veremos enseguida. Lo primero que conviene aclarar es que se considera gran propietario al tenedor de más de diez inmuebles urbanos sin contar con garajes o trasteros o al propietario de una superficie con más de 1.500 m2. En este sentido, las comunidades autónomas podrán limitar el precio del alquiler a estos grandes propietarios. Para ello se establecerá una estadística oficial aún pendiente de estructurarse (se calculan como máximo unos 17 meses para que esté lista) mediante la cual cada autonomía podrá limitar el precio en las zonas que considere como tensionadas simplemente aplicando dicha estadística. Llegados a este punto, hay que decir que se considera zona tensionada aquella en la cual el precio medio de las hipotecas o alquileres más los suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios o de las rentas medias de los hogares. Además de ello, los precios de compra o alquiler deberán haber subido en cinco años más de cinco puntos por encima del IPC en la autonomía correspondiente. En este aspecto, deberán ser las administraciones encargadas de asuntos de vivienda quienes establezcan en cada autonomía qué zonas se consideran tensionadas.

LIMITACIÓN DE PRECIOS: POSIBLEMENTE, PARA EL PRÓXIMO EJERCICIO

Hemos visto que en esas zonas tensionadas serán los grandes tenedores que sean personas jurídicas (esto es, empresas) quienes podrán ver limitado el precio de sus alquileres. A falta de que se hagan públicos los índices de precios de referencia que deberán aplicarse y sepamos exactamente qué alcance tienen las limitaciones, podemos decir que éstas no afectarán a particulares, con una excepción: los que tengan un inmueble alquilado en una zona tensionada. En este caso, si se termina el contrato de alquiler de su inquilino, éste podrá solicitar una prórroga de tres años y pagar el mismo alquiler durante ese tiempo, con las actualizaciones correspondientes al IPC. Asimismo, el precio del alquiler en los nuevos contratos estará también limitado, tomándose como referencia el precio del contrato anterior. ¿Cuándo entrarán en vigor las limitaciones de las rentas? Ya hemos dicho que el Gobierno se ha dado un margen de unos 17 meses para publicar el índice de precios de referencia que deba aplicarse; esto quiere decir que, presumiblemente, será ya con el próximo ejercicio cuando puedan aplicarse estas limitaciones. También hemos dicho que será cada comunidad autónoma quien tendrá en su mano hacer uso o no de esta limitación de precios. Por el momento, el Partido Popular ya ha anunciado que no tiene intención de aplicarla (actualmente el PP gobierna en cinco comunidades autónomas españolas).

BONIFICACIONES Y VIVIENDA VACÍA

Por otro lado, la ley contempla bonificaciones fiscales, con una deducción máxima del IRPF de las rentas del alquiler que podría llegar hasta el 90% si se ha rebajado el precio un 5% en una zona tensionada, del 70% si la vivienda se alquila a menores de 35 años y del 60% si la vivienda se ha rehabilitado dos años ante de ponerse en alquiler. Respecto a viviendas vacías, los ayuntamientos podrán penalizar a sus propietarios con un recargo en el IBI que oscilará desde el 50 al 150%, dependiendo del caso. Además, las empresas que tengan en alquiler más de ocho viviendas durante más de tres años, verán como su bonificación fiscal se reduce un 40%, deberá reservarse el 30% del suelo urbanizado en nuevas promociones para vivienda protegida y un 50% de esa cantidad para alquiler social, y las viviendas de protección oficial (VPO) no podrán descalificarse al menos en un periodo de 30 años.