Los indicadores que hay ahora mismo en nuestro sistema inmobiliario descartan la posibilidad de una burbuja inmobiliaria en España. Éste sería el gran titular que podría extraerse si tenemos en cuenta lo que anuncia el Banco de España respecto a la salud de nuestro sistema inmobiliario. A pesar del encarecimiento de nuestra vivienda que lleva produciéndose en los últimos tiempos, y aún teniendo en cuenta que no se esperan reducciones en el precio de la vivienda a corto plazo, desde el Banco de España llaman a la calma, pues insisten en que actualmente nuestro sistema inmobiliario está en unos niveles de compraventa equilibrados. No es comparable la situación que vivimos ahora con la que había en 2008, cuando las entidades bancarias concedían créditos con una enorme facilidad, lo cual generó una burbuja inmobiliaria que terminaría por pincharse. Es cierto que en el segundo trimestre de 2024 los precios de la vivienda superaron el nivel máximo de 2007 (entonces estábamos en plena burbuja inmobiliaria), pero hay que tener en cuenta que la inversión en vivienda en términos de PIB desde el año 2022 viene situándose en tono al 6%, un porcentaje muy reducido si consideramos los niveles que se han llegado a alcanzar desde 1980. Como ejemplo podemos recordar que en el año 2006 la inversión de vivienda en términos de PIB se situó en el 11,7%, cerca del doble respecto al porcentaje que hay ahora, que está por debajo del 6,5%. Esto quiere decir que la política que siguen actualmente los bancos está dentro de lo razonable, por lo que no deberíamos alarmarnos con la idea de una nueva burbuja inmobiliaria.

ECHANDO LA VISTA ATRÁS

Si echamos la vista atrás, observamos que la burbuja inmobiliaria de 2008 terminó provocando una larga recesión en España que destruyó muchísimo empleo. Fue a partir de 2014 cuando los precios de la vivienda comenzaron a recuperare, y en la era reciente podríamos decir que 2021 marcó un punto de inflexión, pues se registraron niveles de compraventa sólo vistos en los años del boom inmobiliario. Entre los años 2021 y 2023 se superaron las 675.000 casas vendidas al año, con una media de unas 50.000 operaciones mensuales. Son cifras muy altas, pero aún están lejos de lo que se registró en la época de la burbuja, con un promedio anual de 885.000 casas vendidas entre 2004 y 2007 y una media de 75.000 ventas mensuales. En la actualidad, si observamos el segundo trimestre de 2024, podemos ver que la compraventa de vivienda fue un 21,5% superior a la de 2019. La inmensa mayoría de operaciones corresponden al mercado de segunda mano; desde el año 2014 se estima que el 90% de las casas que se venden en España son de segunda mano, lo cual contrasta con el mercado anterior al año 2008, pues entonces el 60% de lo que se vendía era vivienda nueva. Este cambio de tendencia en nuestro mercado inmobiliario demuestra que las cosas ahora no funcionan como en los tiempos de la burbuja. Otro ejemplo podría ser el empleo que depende de la construcción y la producción inmobiliaria: hoy en día se sitúa en el 8%, mientras que en tiempos de la burbuja suponía más del 14% de nuestra economía.

EL ACCESO AL CRÉDITO, CLAVE

Un factor que resulta diferencial para que se produzca una burbuja inmobiliaria es el acceso al crédito hipotecario. Si se conceden créditos con mucha facilidad, los inmuebles aumentan de precio de forma descontrolada, algo que ocurrió en nuestro país antes de 2008, cuando estalló la burbuja. Un dato elocuente es que en el año 2007 más del 60% de las viviendas que se compraron en España fueron financiadas con hipotecas. El acceso al crédito resultaba entonces muy fácil, pues las entidades financieras lo concedían sin apenas tener en cuenta cuál era la solvencia del comprador. Esto ha cambiado considerablemente, y para ejemplificarlo basta una comparación: en el año 2006 el nuevo crédito que se concedió representó el 18% del PIB, mientras que a finales de 2023 ni siquiera alcanzó el 4%. Antes de 2008 resultaba muy sencillo financiar el 100% de la compra de una vivienda, lo cual hoy en día no ocurre, pues las condiciones hipotecarias son mucho más estrictas. De hecho, la mayoría de las hipotecas que se contratan ahora financian menos del 80% del total de la compra. Por todo ello los expertos consideran que ahora mismo no hay riesgo de que vuelva a producirse otra burbuja, si bien debemos resolver la crisis actual que atraviesa el sector inmobiliario, motivado principalmente por la escasez de oferta y la falta de vivienda nueva.

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