Sólo un 36% de compradores podría permitirse contratar una hipoteca en caso de que los tipos de interés alcanzasen un 5,5%. Es la principal conclusión que se extrae del XXXVI Informe Sobre el Mercado de la Vivienda que ha elaborado recientemente el portal inmobiliario Tecnocasa. En dicho informe se pone de manifiesto que los tipos de interés marcarán la pauta de la compraventa de vivienda en España durante 2023. Si los tipos se acercaran a ese 5,5% que algunos prevén muchos compradores optarían por la opción del alquiler, lo cual supondría un crecimiento en la demanda en este sector, que ya de por sí es muy alta. Sin ir más lejos, hace una semana decíamos en este blog que el precio del alquiler subió casi un 9% en el pasado mes de enero respecto a enero de 2021. También decíamos que se registraron máximos históricos en un total de siete regiones españolas. Esto ocurre porque el alquiler de vivienda en España tiene actualmente una demanda altísima. Si los tipos de interés siguen subiendo será más complicado acceder a una hipoteca, lo cual provocará que la demanda del alquiler sea todavía mayor y, por consiguiente, los precios vuelvan a repuntar. Podemos decir que es como una pescadilla que se muerde la cola, pues la subida de tipos dificulta el acceso a hipotecas, lo cual provoca que la demanda del alquiler suba, lo cual a su vez provoca que los precios del alquiler vuelvan a subir. Hoy en día encontrar un inmueble de alquiler en ciudades como Madrid o Barcelona resulta una tarea muy complicada, pues la gran demanda existente ha reducido mucho la oferta. ¿Qué ocurrirá en los próximos meses? Los tipos de interés jugarán un papel determinante al respecto. Veamos qué escenarios podrían producirse.

TIPOS DE INTERÉS: CUATRO ESCENARIOS POSIBLES

En el informe se ha calculado lo que supondría financiar el 80% de la hipoteca en cada población a 25 años. Respecto a los tipos de interés, se plantean cuatro escenarios posibles. En el primero de ellos se parte de la hipótesis de que los tipos de interés alcancen un 2,5%, lo cual implicaría que el porcentaje de compradores de vivienda podría rozar el 53%. Es el escenario más optimista, pues la siguiente posibilidad que se baraja es que los tipos se sitúen en un 3,5%; en este caso el porcentaje de compradores quedaría reducido casi a un 48%. El siguiente escenario plantea que los tipos se sitúen en el 4,5%: en este caso los potenciales compradores de vivienda alcanzarían un 42%. Y en el último escenario planteado los tipos de interés alcanzarían el 5,5%, lo cual implicaría que el porcentaje de compradores de vivienda se reduciría hasta el 36%. ¿Cuál de estos cuatro escenarios será el que finalmente se produzca? Hoy por hoy no lo sabemos, pero es verdad que los más pesimistas advierten de que el peor escenario podría producirse (el que sitúa a los tipos de interés en un 5,5%), con el consiguiente descenso que implicaría para la venta de inmuebles. En cualquier caso, podemos decir que las previsiones para el alquiler de vivienda siguen planteando un mercado tensionado y unos precios al alza, al menos a corto plazo.

CIUDADES CON MÁS IMPACTO

Sea cual sea el escenario de tipos de interés que finalmente se produzca, hay seis ciudades españolas para las cuales se espera un mayor impacto respecto a la compra de vivienda: son las que superan la bajada media de demanda a nivel nacional. Esto es, San Sebastián, Palma de Mallorca, Barcelona, Madrid, Málaga y Bilbao. Es importante apuntar que, debido a este descenso en la demanda por parte del comprador, resulta muy importante que la vivienda que sale a la venta consiga venderse en un plazo de tiempo corto. Si no es así será necesario rebajar el precio de venta, una rebaja que en muchos casos podría alcanzar el 10% del precio de salida. Respecto a las hipotecas, el informe dice que en el segundo trimestre de 2022 la hipoteca media en España se estableció en 120.206€, lo cual supone un 1,6% más que el precio de 2021. La ciudad española con la hipoteca más alta fue Barcelona, con una media de 151.857€, seguida de Madrid a una distancia considerable (en la capital el precio medio de la hipoteca se situó en 130.895€).

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