Las zonas tensionadas son aquellas donde el coste del alquiler o la hipoteca supera el 30% de los ingresos medios de las familias de la zona o cuando el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado tres puntos o más por encima del IPC en dicha zona. Hace algunas semanas hablábamos en este blog de la Nueva Ley de Vivienda, que finalmente entró en vigor el pasado 26 de mayo, pero ¿cuáles son las claves de las zonas tensionadas? ¿Qué aspectos fundamentales deben tenerse en cuenta sobre este tipo de zonas? Lo primero que debe saberse es que son las administraciones competentes en materia de vivienda las responsables de declarar qué zonas son tensionadas en nuestro país. Esto implica que serán las comunidades autónomas quienes establezcan qué zonas son tensionadas (previa comunicación al Gobierno y su posterior aceptación). Hay que tener en cuenta que para que una zona sea declarada tensionada basta con cumplir una de las dos condiciones que decíamos al comienzo del artículo. Ateniéndonos a esta circunstancia, podemos decir que un 60% de las casas españolas se encuentran en zonas tensionadas. Por otro lado, la vigencia de una zona tensionada es de tres años, pero este periodo de tiempo se puede prorrogar anualmente por la comunidad autónoma que corresponda. Asimismo, si una comunidad autónoma considera que los precios ya se han corregido, podrá retirar la declaración de zona tensionada antes de que transcurran los tres años.

CONTROL DE PRECIOS Y REDUCCIONES FISCALES

Seguramente la característica fundamental de las zonas tensionadas es el control de precios al que están sometidas las viviendas que se alquilan en ellas. El propietario debe respetar el precio del anterior contrato de la vivienda (aplicando la actualización anual de la renta correspondiente) cuando realice un nuevo contrato, bien sea al mismo inquilino o a uno nuevo. Está prohibido añadir costes o gastos que no estén contemplados en el contrato anterior, y sólo será posible subir un 10% del precio (como máximo) cuando se hayan realizado obras de rehabilitación o accesibilidad. Por supuesto, este tipo de mejoras será necesario acreditarlas para poder realizar esta subida de precio. Por otro lado, si el contrato de arrendamiento permite que el inquilino resida en la vivienda diez años o más, también se podrá subir el precio hasta un 10%. En el caso de propietarios particulares, el tiempo mínimo que deberán residir en la vivienda será de cinco años. En el de empresas, el tiempo mínimo es de siete años. Respecto a las bonificaciones fiscales, la reducción en el IRPF baja del 60 al 50%, pero el propietario podrá optar a una reducción del 90% si baja al menos un 5% el precio del contrato respecto a la última mensualidad recibida en el anterior contrato. La reducción será del 70% cuando el inmueble se ponga por primera vez en el mercado y se alquile a un joven o a una administración o entidad sin fines de lucro dedicadas al alquiler social. Si se realizan obras de rehabilitación energética, la reducción será del 60%.

GRANDES TENEDORES

En zonas tensionadas se consideran grandes tenedores a las personas físicas o jurídicas que sean titulares de cinco viviendas o de una superficie superior a 1.500 m2 de uso residencial (garajes y trasteros no incluidos). Para ello, es imprescindible que las cinco viviendas se encuentren en una zona tensionada (si una de las viviendas no lo está, el propietario ya no se considerará gran tenedor). En caso de que un propietario sea considerado gran tenedor, deberá ajustar los precios del alquiler según un sistema de precios que sólo se aplicará a nuevos contratos. Este sistema de precios también se aplicará a pequeños propietarios que pongan en alquiler pisos que no hayan estado alquilados en los cinco años anteriores al nuevo contrato.

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