Se espera que 2023 sea un año moderado en materia inmobiliaria y que la financiación se convierta en un factor diferencial para la firma de hipotecas. Es el titular que podríamos extraer del análisis que hizo semanas atrás el portal inmobiliario Idealista, donde pronosticaba cuáles serían las claves del mercado inmobiliario en este año recién comenzado. Según dicho informe, la subida de tipos del Banco Central Europeo, así como la subida del euríbor y el comportamiento de las entidades bancarias en cuanto a financiación para hipotecas se refiere serán factores decisivos para saber cómo se comportará nuestro mercado inmobiliario a lo largo de 2023. El portal inmobiliario cree que en 2023 habrá menos transacciones de hipotecas que en el año pasado, si bien esto no quiere decir que el mercado inmobiliario permanecerá estático. Es de esperar que el cambio de hipotecas variables a fijas que ya vimos en 2022 siga produciéndose en este año a pesar del fuerte encarecimiento que ha habido en este tipo de hipotecas. Asimismo, las hipotecas mixtas también tendrán su protagonismo. Por lo que respecta a la compraventa de viviendas, se da casi por hecho que las operaciones descenderán en 2023, lo cual parece lógico si tenemos en cuenta que 2022 fue el mejor año en cuanto a operaciones realizadas desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. El año pasado se concretaron más de 600.000 operaciones y se espera que en 2023 se concreten alrededor de 500.000.

ESTABILIDAD EN LA COMPRAVENTA, DIFICULTADES EN EL ALQUILER

Según el informe que nos ocupa, la oferta de viviendas en venta será más estable en 2023 después de haber caído un 7% el año pasado. Sin duda, es una buena noticia para los compradores, que tendrán un mercado más diversificado, lo cual les permitirá disponer de un mayor radio de acción. Con respecto a los precios, no se esperan caídas significativas en 2023. Más bien parece que los precios tenderán a enfriarse, situación que entraría dentro de lo esperable si tenemos en cuenta que en 2022 no hubo subidas significativas. Nosotros ya dijimos en este blog que no se esperaban ajustes de precios acusados para 2023, y así se pone de manifiesto en el informe de Idealista. Respecto al mercado del alquiler, la falta de oferta seguirá siendo la principal tónica. No olvidemos que en el año pasado la oferta se redujo un 25%; el producto escasea y no hay previsiones de que esta circunstancia cambie, al menos a corto plazo. Esto choca de lleno con la importante demanda que hay en este sector; cada vez es mayor la parte de población española que busca pisos en alquiler, lo cual plantea un problema debido a esa falta de stock a la que nos referimos. No se espera que los precios de la vivienda de alquiler bajen en 2023, lo cual dificultará todavía más el acceso. Es significativo el dato del incremento que hubo de 2021 a 2022 en el porcentaje de ingresos estimados por familia para afrontar el alquiler de una vivienda: se pasó del 26,4 al 29,4%. En total, hay ocho capitales de provincia españolas donde se debe pagar más de un tercio de los ingresos para sufragar el coste del alquiler.

¿HACIA UN CAMBIO DE CICLO?

Después de un comienzo inmobiliario arrollador, en 2022 se frenaron ligeramente las expectativas con la guerra de Ucrania y la consiguiente subida de precios por el encarecimiento de las materias primas y la subida de la inflación. A pesar de que 2022 ha sido un año inmobiliario buenísimo, esa moderación que comentábamos podría marcar un cambio de ciclo de cara a 2023. Sea como sea, los analistas siguen manteniendo su optimismo, pues aunque se produzca cierta relajación el mercado seguirá comportándose de forma sólida y se espera que las operaciones continúen a un ritmo importante.

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