La rentabilidad del alquiler poco a poco se recupera en España, pues ha subido después de dos años en descenso. Es el titular que extraemos del informe que ha ofrecido la sociedad española de tasación y valoración inmobiliaria Euroval, en el cual se pone de manifiesto una ligera mejora en la rentabilidad del alquiler residencial español, con una subida del 5,2 al 5,4% entre 2021 y 2022. En un principio podría parecer una subida casi irrisoria, pero no lo es si tenemos en cuenta que llevábamos dos años en retroceso, como ya hemos dicho. De hecho, esta ligera subida podría ser un punto de inflexión para el alquiler. La sociedad tasadora habla en su informe de las dificultades a las que se ha enfrentado el alquiler inmobiliario en España con la subida de los precios de la vivienda, muy especialmente después de la pandemia. Ese 5,4% aún no se acerca a los datos que había en 2019 ó 2020 (entonces la rentabilidad del alquiler se situaba en un 6,8 y un 6,3% respectivamente), pero es esperanzador que se haya invertido esa tendencia negativa de la cual hablábamos antes y que ha durado dos años. En cualquier caso, existen diferencias importantes dependiendo de la provincia en la que nos encontremos; veámoslo más en detalle.

SUBIDA DE LA RENTABILIDA DEL ALQUILER EN 36 PROVINCIAS

Según el informe de Euroval, si comparamos 2021 con 2022 observamos que la rentabilidad del alquiler ha subido en casi toda la península. En total, son 36 provincias en las que ha subido por 9 en las que ha bajado y 7 en las que se ha mantenido igual. Es importante tener en cuenta que la subida que se ha producido a lo largo de este año se trata siempre de una subida muy poco acusada (hablamos en general de subidas por debajo del 1% anual, pues sólo 7 de las 36 provincias han superado esa cifra). Para encontrarnos con subidas más significativas, tenemos que irnos hasta Cáceres y Huelva, donde la rentabilidad del alquiler ha subido un 2,8 y un 2,6% respectivamente. La provincia con la rentabilidad más alta de toda España es Cuenca, con un 9,3% anual, seguida de Huelva (8,9%), Cáceres (8,3%), Valencia (8,2%) y Ávila (8%). Con los datos del informe de Euroval en la mano observamos que las provincias más caras para comprar vivienda suelen tener las rentabilidades más bajas para el alquiler. Es el caso de Madrid (con una rentabilidad del 4,5%), Málaga (con una rentabilidad del 4,3%) o Baleares (con una rentabilidad del 3,5%). La tasadora advierte en su informe de que la rentabilidad del alquiler es mayor en las viviendas de segunda mano, pues el considerable incremento del precio que tiene una vivienda de nueva construcción repercute directamente en que su rentabilidad descienda, aunque el precio del alquiler sea más alto.

SÓLO UN 1,4% DE VIVIENDA NUEVA

Encontrar una vivienda nueva de alquiler en España es una tarea complicada. Euroval habla en su informe de un 1,4% de oferta de vivienda nueva (entendiendo por vivienda nueva la que tiene menos de 5 años de antigüedad). La sociedad tasadora también hace hincapié en que es el precio de la vivienda nueva lo que determina después que la rentabilidad del alquiler baje, y para mostrarlo nos invita a comparar el precio medio de una vivienda nueva y una usada (182.261€ respecto a 173.465€), y comparar la renta media del alquiler de una vivienda nueva con la de una usada (9.720€ al año respecto 9.600€). Como observamos, la diferencia sustancial la encontramos en el precio de compra de la vivienda, no en la renta. Ese precio es el que finalmente produce el desequilibrio en la rentabilidad del alquiler.

Imagen 02: Francisco Anzola