Vender una casa con inquilino es perfectamente posible, si bien se deberán considerar una serie de cuestiones que condicionarán la venta. En ocasiones existe la creencia de que si un inmueble se encuentra arrendado el propietario no puede venderlo, y esto no es así, aunque con algunos matices. No hay ninguna ley que impida vender una vivienda arrendada; en este sentido, podemos decir que no existen limitaciones legales para que el propietario venda su vivienda aunque ésta se encuentre alquilada. Dicho esto, es necesario tener en cuenta algunos aspectos que pueden condicionar la venta. El primero de ellos es que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el derecho de adquisición preferente es del arrendatario; es decir, que el inquilino que ocupa la vivienda tendrá preferencia ante cualquiera si está interesado en comprarla. Esto quiere decir que si el arrendatario quiere comprar la vivienda por el precio que el propietario haya establecido, no habrá nadie por encima de él. Para ello, cuando el propietario decida vender su vivienda deberá informar a su inquilino antes que a nadie, y el inquilino podrá ejercitar un derecho de tanteo durante los siguientes 30 días naturales a partir de que sea informado. El propietario podrá vender su vivienda antes de que finalice el contrato de arrendamiento si el inquilino renuncia expresamente a la compra. En cualquier caso, es importante tener en cuenta que el tiempo estipulado en el contrato de alquiler (entre cinco y siete años, según indica la ley actual) deberá respetarse siempre. Si el comprador no necesita entrar a vivir en la casa de inmediato comprar un inmueble con inquilino puede suponer una gran ventaja para él, pues un inquilino conocido que hace un buen uso del inmueble y responde regularmente con el pago es toda una garantía. Además, el comprador evitaría tener que buscar un inquilino durante el tiempo que él no vaya a ocupar la vivienda, lo cual ahorra mucho tiempo y esfuerzo.

RENUNCIA DE COMPRA EN EL CONTRATO DE ALQUILER

Cada vez es más común que en los contratos de alquiler se incluya una cláusula mediante la cual el arrendatario renuncia a la compra, pues esto facilita mucho el proceso de venta para el arrendador. Ésta una cuestión importante y muy a tener en cuenta, pues si no está estipulada en el contrato de arrendamiento, en caso de que el propietario decida vender su casa deberá saber que el primer potencial comprador será siempre su inquilino, y que sólo cuando éste haya renunciado a comprarlo podrá venderlo a otra persona. Éste es un punto más importante de lo que pueda pensarse, pues si el propietario vende su inmueble sin haberlo comunicado antes a su inquilino, éste podría acogerse al derecho de retracto para adquirir la casa por el mismo precio por el que se haya vendido, lo cual anularía la compra anterior. Por ello es imprescindible que el propietario comunique por escrito la decisión de vender su inmueble al inquilino, indicando el precio y las condiciones de venta, ya que sólo de esta forma podría demostrarse que el inquilino ha sido informado. Cuando el inquilino manifieste que no quiere comprar el inmueble el propietario podrá venderlo a otra persona, pero siempre respetando la duración del contrato de alquiler, como ya hemos dicho.

ALGUNOS CASOS EXCEPCIONALES

Aunque son casos muy puntuales, hay dos excepciones que limitan los derechos del inquilino. Una de ellas es cuando el propietario también vende otras viviendas en el edificio y las vende de forma conjunta, a un solo comprador. En este caso, el inquilino no podría comprar el inmueble. Asimismo, si el propietario dispone del edificio entero y lo vende de una vez, el inquilino no tendría derecho a comprar la vivienda en la que vive. Hay un tercer caso, también atípico pero que podría darse, y es que el contrato de alquiler esté regido por la Ley de 1964. En este caso, si el precio que ha establecido el propietario supera el de capitalización de la renta, el arrendatario podría impugnar judicialmente la venta.